يعتبر الإيجار من الباطن في القانون السعودي هو تصرف قانوني ولكنه يتطلب موافقة مكتوبة وموثقة من المالك الأصلي، وهو عقد يبرم بين المستأجر الأصلي مع الطرف الثالث والذي هو المستأجر من الباطن، بالإضافة إلى توثيقه وإثباته من خلال منصة إيجار التابعة لقانون المعاملات المدنية السعودية، ولمعرفة كافة التفاصيل عن الإيجار من الباطن وشروط صحته ومتى يصبح باطلًا وكذلك ما هي حقوق المستأجر ودور المحامي في ذلك فقط تابع.
يعتبر الإيجار من الباطن وفق النظام السعودي هو أن يقوم الشخص المستأجر بتأجير العقار أو المكان لشخص آخر بأجر ولكن بعلم المالك الأصلي، ويسمى الإيجار من الباطن، حيث يتم من خلال طرف ثالث، ويتم تسجيل هذا العقد والموافقة على التأجير من خلال منصة “إيجار” ، وفي حالة عدم معرفة المالك الأصلي يعتبر العقد لاغيًا.
هناك فارق كبير بين الإيجار من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار، حيث أن الإيجار من الباطن هو يشمل عقدان أحدهما العقد الأصلي والآخر من الباطن، كما يظل المستأجر الأصلي هو المسؤول أمام المالك، أما التنازل فهو خروج المستأجر الأصلي من العقد وفسخه ونقل الإيجار إلى الطرف الثالث.
العلاقة بين المالك والمستأجر هو عقد يبرم بينهما يحتوي على قيمة الإيجار والحقوق والواجبات بينهما، أما العلاقة بين المالك والمستأجر من الباطن فلا يوجد عقد بينهما، وفي حالة فسخ عقد المستأجر الأصلي يتم إنهاء عقد المستأجر من الباطن وينتهي حقه.
قد يهمك: محامي عقارات متخصص في السعودية
يسمح القانون بالإيجار من الباطن ولكن بعلم المالك الأصلي، وفي حالة عدم العلم يعتبر العقد باطلًا.
هناك أصل نظامي في التأجير من الباطن، حيث ينص القانون على ضرورة تأشيرة وموافقة المالك في حالة التأجير الكلي أو الجزئي للعقار أو العين، وذلك وفق قانون المعاملات المدنية والمادة 437.
في حالة وجود بالعقد شرط عدم الإيجار من الباطن فلا يجوز الإيجار، ومخالفة ذلك تبطل حكم العقد.
يكون الإذن ضمني وكافي عندما يكون المالك على علم المستأجر من الباطن وقد يمكنه الحصول على الأجرة عن طريق المستأجر من الباطن دون تكلف، وعندما لا يكن هناك بند ينص على رفض الإيجار من الباطن فذلك لا يدل على وجوب الإيجار، ولكن يلزم الأمر وجود إذن كتابي.
“لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو يؤجر العين -كليًا أو جزئيًا- من الباطن، إلا بإذن المؤجر أو إجازته، ما لم يتفق على غير ذلك”.
تنص المادة 437 من القانون السعودي للمعاملات المدنية على ضرورة تأشيرة المالك الأصلي بالموافقة على الإيجار من الباطن، وفي حالة عدم الموافقة أو عدم علم المالك الأصلي للإيجار ويعتبر العقد باطلًا ويحق للمالك إخلاء العين، كما يجب تسجيل تلك العقود والموافقات عبر منصة إيجار.
تطبق المحكمة القانون بشكل عملي من خلال توثيق الإيجار والتحقق من الموافقة، فسخ العقد والإخلاء في حالة الإخلال بأحد البنود الجوهرية للعقد، مدة العقد لا يجب أن تزيد عن المدة المحددة داخل العقد، المسؤولية التضامنية وهي إختصاص المسؤولية بالمستأجر الأصلي.
هناك العديد من الشروط التي يجب توافرها داخل العقد حتى يكون الإيجار قانوني في المملكة، ومن تلك الشروط الآتي:
يجب أن يتوفر موافقة صريحة مكتوبة وموثقة من المالك الأصلي عن الإيجار من الباطن.
عدم تغيير نشاط للعقار في حالة كونه سكني أو تجاري، وفي حالة التغيير يتم التعرض للمسائلة القانونية.
عدم الإضرار بالمالك الأصلي أو بالعقار المؤجر، وذلك وفق العقد والبنود المقررة به.
يجب تسجيل العقد عبر منصة إيجار وذلك ليتم توثيقه بشكل قانوني والأخذ به كـ سند قانوني ورسمي.
قد يهمك: توكيل محامي في السعودية
هناك بعض الحالات التي تجعل العقد والإيجار باطل ومنها الآتي:
عندما لم يكن هناك موافقة صريحة وواضحة عن الإيجار من الباطن.
من حالات بطلان العقد عندما يكون استخدام المستأجر مخالف عن الغرض الأساسي، على سبيل المثال عندما يكون العقار لهدف سكني فقط ويتم استخدامه كعيادة.
عندما يقوم المستأجر بالتحايل على المالك عندما ينتهي العقد منذ مدة طويلة أو إخفاء التنازل عن العقار فيحق للمالك الطعن ببطلان العقد.
يحق للمالك فسخ العقد نتيجة الإيجار من الباطن دون إذن مسبق، ولكن هناك حالات يحق القيام فيها بالفسخ الفوري ومنها الآتي:
هناك العديد من حالات الفسخ الفوري ومنها استخدام العقار في نشاط غير قانوني أو غير أخلاقي، إحداث أضرار جسيمة للعقار تؤدي إلى عواقب بالإضافة إلى التأجير دون إذن.
يتم إخبار المستأجر وإرسال إنذار مسبق له في بعض الحالات ومنها تغيير نشاط العقار أو التأخير في سداد الإيجار، ويتم إرسال إنذار مسبق وبعد مرور 30 يومًا يتم فسخ العقد.
للقضاء موقف من دعاوى الإخلاء مثل توثيق العقد من منصة إيجار كسند رسمي موثق، إثبات الضرر على العقار وكذلك وجوب حكم قضائي ومن خلاله لا يحق للمالك فسخ العقد بمفرده بل يجب أن ينطق بالحكم في النزاع.
للمستأجر الأصلي حقوق عند التأجير من الباطن ومنها الحق في الحصول على الأجرة، الحق في وضع الشروط بالإضافة إلى الرجوع على المستأجر من الباطن أمام القضاء.
يعتبر المستأجر الأصلي هو طرف أساسي في العقد، كما يلزم بدفع الأجرة للمالك حتى لو تخلف المستأجر من الباطن عن السداد.
يتحمل المستأجر الأصلي الأضرار والمخالفات الناتجة عن المستأجر من الباطن، كما يحق لصاحب العقار الإخلاء المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.
يعمل القانون السعودي على حماية جميع الأطراف داخل العقد، وهناك حق للمستأجر من الباطن في النظام السعودي.
يحمي القانون المستأجر من الباطن من خلال عقد قانوني موثق وهو سند تنفيذي يضمن كافة حقوقه في حالة وقوع نزاع بينه وبين المستأجر الأصلي، كما أن هذا العقد يحميه من المخاطر في حالة قبول المستأجر الأصلي وموافقته على العقد. تواصل معنا مكتب المؤيد للمحاماة في حال وجود استشارات قانونية خاصة بقانون الإيجار السعودي.
لا يحق له الاعتراض، وذلك في حالة إخلاء العين من المستأجر الأصلي في تلك الحالة يقابل عقد المستأجر من الباطن بالبطلان والانتهاء تبعًا له، كما تمنح الحكومة له مهلة للإخلاء ولكن لا تمنح له حق البقاء في حالة إنهاء عقد المستأجر الأصلي.
يحق للمستأجر من الباطن المطالبة بالتعويض عند الضرر من قِبل المستأجر الأصلي وذلك في حالة الإخلاء المبكر الغير مبرر، حيث يحق له رفع فسخ وتعويض.
الإيجار من الباطن في العقارات التجارية مخرج ذكي للمستأجر الذي يرغب في تقليل مصاريفه، وفرصة للمستأجر الجديد للحصول على مساحة قد تكون بمميزات أفضل، لكنه محفوف بالتعقيدات القانونية. إليك أهم النقاط التي يجب أن تعرفها حول هذا الموضوع:
هناك العديد من العقوبات التي تترتب على الإيجار من الباطن بدون موافقة صاحب العقار ومنها الآتي:
يحق للمالك فسخ عقد الإيجار في هذه الحالة ويعتبر خرقًا لبنود العقد الجوهرية.
يحق لمالك العقار رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن من خلال منصة ناجز.
إلزام المستأجر بسداد الإيجار السابق وكذلك الأضرار الناتجة عن الإيجار من الباطن.
يتم إثبات الإيجار من الباطن أمام المحكمة من خلال الآتي:
هناك العديد من الأدلة ومنها عقد منصة إيجار، حيث يعتبر العقد الموحد وهو أقوى دليل، كما يتم استخدامه كسند رسمي قانوني أمام القضاء.
لها دور كبير في توثيق العقود والاتفاقيات بين الأطراف، كما يتطلب توثيق العقد لضرورة الأخذ به كسند رسمي أمام القضاء للحصول على الحق.
ومنها الإثبات المالي وإثبات العلم والرضا وهو عبارة عن تحويلات متكررة تتم بين الطرفين، بالإضافة إلى إمكانية استخدامها لإثبات تربح المستأجر الأصلي من الإيجار.
نوفر لك دعمًا قانونيًا متكاملًا وتمثيلًا احترافيًا في طيف واسع من القضايا، تشمل: القضايا الجنائية، القضايا العمالية، الأحوال الشخصية، القضايا التجارية والشركات، المنازعات العقدية، التنفيذ والتحصيل، قضايا العقار والإيجارات، قضايا التعويضات والضرر، قضايا التأمين، والأنظمة واللوائح والحوكمة، إلى جانب غيرها من القضايا. خبرتنا تضمن لك التوجيه الصحيح والحماية القانونية الكاملة.
بعد القيام بتوضيح الإيجار من الباطن وفق النظام السعودي قد قمنا بتوضيح كافة التفاصيل الخاصة بالموضوع ومنها الشروط والحقوق الكاملة للأطراف بالإضافة إلى توضيح العقوبة، وبعد التوضيح يجب التنويه على ضرورة اختيار محامي متخصص من مكتب محاماة المؤيد للمحاماة للاستشارات القانونية وذلك لقيامه باستكمال كافة الإجراءات مع العميل وإنهاء الأمر بشكل قانوني رسمي للحفاظ على الحقوق، قم بالتواصل معنا الآن.
تمنح المحكمة لصاحب العقار الحق في طلب إخلاء المستأجر وإزالته لسبب المخالفة بالإضافة إلى فسخ عقد الإيجار بتأجيره للعقار بدون علم صاحب العقار.
الأصل أنه لا يجوز إلا بموافقة صريحة من المؤجر، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
نعم، بعض العقود التجارية قد تسمح بالإيجار من الباطن بشروط محددة، بينما العقود السكنية غالبًا تكون أكثر تقييدًا.
يمكن توثيقه إذا كان مسموحًا به في العقد الأصلي وبموافقة المالك.
يعتبر الإيجار من الباطن في القانون السعودي هو تصرف قانوني ولكنه يتطلب موافقة مكتوبة وموثقة من المالك الأصلي، وهو عقد يبرم بين المستأجر الأصلي مع الطرف
اتصل بنا الان